Часто задаваемые вопросы

Федеральное законодательство не содержит положений о порядке осуществления контроля над деятельностью управляющей организации. Управляющая организация - это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом. Установление правил такого контроля возлагается на общее собрание собственников помещений. Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управляющая организация может быть выбрана:

на общем собрании собственников помещений дома; на собрании членов ТСЖ, если общее собрание собственников создало ТСЖ, а члены ТСЖ решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании; на открытом конкурсе по отбору управляющей организации, если собственники не определились со способом управления или выбранный способ управления многоквартирным домом не был реализован.

В любом случае основанием для возникновения правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений является договор управления многоквартирным домом.

Договор, на основании которого управляющая компания осуществляет свою деятельность, называется договором управления многоквартирным домом, который предусмотрен статьей 162 ЖК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Если стороной по договору является ТСЖ, то его подписывает председатель ТСЖ. Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников помещений, то закон требует, чтобы с каждым собственником помещения заключался договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Таким же образом договор оформляется и в случае проведения открытого конкурса.

Существенные условия договора названы в пункте 3 статьи 161 ЖК РФ. К ним относятся:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Для контроля деятельности управляющей организации согласно пункту 11 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за год. Иной порядок может быть предусмотрен договором управления.

Согласно статье 2 ЖК РФ органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают контроль над исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В настоящее время государственный контроль в сфере жилищных правоотношений осуществляет Государственная жилищная инспекция. В республике эти функции закреплены за Государственной жилищной инспекцией Республики Татарстан, основной задачей которой согласно постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 28 января 2003 г. №55 «О Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан», является контроль за:

защитой прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг, в том числе за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов качества и нормативов потребления, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности; соблюдением требований жилищного законодательства всеми участниками жилищных отношений (гражданами, собственниками жилищного фонда независимо от форм собственности; управляющими; подрядными организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные и другие услуги) на территории Республики Татарстан; выявлением и предупреждением нарушений при использовании и содержании жилищного фонда, принятием необходимых мер по выявленным нарушениям.

Также контрольными функциями согласно Закону Республики Татарстан от 17 марта 2006 года № 21-ЗРТ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов государственными полномочиями Республики Татарстан в области жилищно-коммунального хозяйства» наделены органы местного самоуправления. В городе Казани таким органом является Исполнительный комитет муниципального органа Казани.

Министерством разработан ряд нормативно-правовых актов, в том числе приказ от 28 сентября 2006 г. № 173/О «Об утверждении критериев эффективности работы управляющих компаний в жилищной сфере, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов» и дано разъяснение в связи с вступлением в действие Федерального закона РФ от 29 декабря 2006 года № 251-ФЗ «О внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».